Définition article 605-606 du code civil

Le Bail, élément central de la location immobilièrearticle 605 606 du code civil

Bail civil…

Dans le cadre d’une location immobilière, il faut rédiger un bail qui liera le propriétaire et le locataire sur la durée et qui régira tous les rapports entre les 2 parties. Il convient donc de bien écrire ce bail et de ne négliger aucune clause.

Pour commencer, selon le type de bien (habitation ou local professionnel, location nue ou meublée…), le cadre juridique du bail ne va pas être le même. Le bail civil, bail d’habitation standard, est la forme de contrat la plus connu des particuliers puisque chacun d’entre nous y a déjà été confronté au moins une fois dans sa vie : il s’agit d’un bail de 3 ans, résiliable à tout moment moyennant un préavis, et qui laisse beaucoup de liberté aux 2 parties dans sa rédaction et la répartition des charges.

 …ou bail commercial ?

L’autre forme la plus répandue de contrat de location en immobilier est le bail commercial. Il concerne potentiellement tous les locaux d’entreprise ainsi que certaines locations meublées, comme les résidences de services telles que les résidences étudiantes ou seniors, les EHPAD, etc.. Il représente un formidable outil de sécurisation pour le propriétaire puisque c’est un contrat à durée plutôt longue (9 à 12 ans) et par lequel une majorité de charges peut être supportée par le preneur à bail : c’est notamment le cas des charges de consommation et d’entretetien usuelles. Mais cela peut aussi être le cas des charges d’entretien, de remise aux normes et de travaux plus lourds telles que définies dans les articles 605 et 606 du Code Civil. Pour résumer l’article 605 définit les charges de grosses réparations et l’article 606 concerne toutes les réparations visant la strcture même du bien en question (voûte, toiture, façade, etc.).

 Attention aux articles 605 et 606 du CC

En théorie, lorsque ces 2 articles ne sont pas expressément mentionnés dans le bail, les charges afférentes relèvent de la responsabilité du bailleur. Mais le bail commercial permet une répartition différente dès lors que ceci est précisé dans le contrat de location. Ce type de travaux, bien que rares, est très coûteux. Ainsi, une personne qui investit dans une résidence de service neuve régie par un bail commercial, doit bien vérifier ce point dans le bail qui lui est proposé, car si l’investissement présente de nombreux atouts (rentabilité attractive, sécurité locative forte, fiscalité attrayante), il faut tout de même veiller à ce que ce type de clause ne vienne pas gréver le rendement global de l’opération. Certains gestionnaires de résidence de services, c’est le cas pour les principaux acteurs du marché de la résidence senior, acceptent de prendre les charges relevant des articles 605 et 606 du Code Civil à leur compte, permettant ainsi à l’investisseur une totale visibilité de son investissement en réduisant au maximum les zones d’ombre et les imprévus potentiels pour le propriétaire. Ce dernier peut ensuite percevoir des rentes régulières sans avoir besoin de faire des provisions sur la durée.

Plus d’infos sur la législation des baux sur le site internet : http://www.legifrance.gouv.fr/initRechCodeArticle.do .


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