Choix du gestionnaire

choisir un gestionnaire résidence seniorLes résidences services seniors répondent aux besoins des personnes âgées de plus de 60 ans en terme d’habitat. Encore faut–il tenir compte des critères à travers lesquels chaque gestionnaire se différencie.

La taille du gestionnaire et son expérience sur le marché des résidences seniors

Plus le gestionnaire possède d’établissements répartis sur l’ensemble de l’Hexagone, (certains gestionnaires œuvrent déjà à l’étranger dans des pays limitrophes comme l’Espagne la Belgique, l’Italie, l’Allemagne..), plus l’investisseur aura le choix de l’établissement dans lequel il souhaite investir. En effet, certains investisseurs souhaitent faire l’acquisition d’une résidence services seniors près de leur domicile. Ce montage peut être pertinent si l’investissement est à terme destiné à un membre de la famille ou si l’investisseur souhaite lui même plus tard y vivre. Nous travaillons avec les meilleurs gestionnaires de résidences services existants sur le marché tels que Domitys, Steva, Les Senioriales, Cogedim Club, ayant déjà fait leurs preuves.

Les perspectives de développement du gestionnaire

Les gestionnaires que nous sélectionnons sont issus de filiales de grands groupes renommés du secteur de la dépendance ou de l’immobilier. Avec des expériences dans ces secteurs de plus de 40 ans pour certaines, les perspectives d’avenir et la pérennité de ces gestionnaires est assuré. Il est important d’étudier l’ancienneté mais aussi les pespectives de croissance des gestionnaires auprès desquels vous souhaitez investir, en vérifiant au préalable leur solidité financière.

La localisation de ses établissements

Au critère de la taille du gestionnaire s’ajoute celui de la localisation des résidences. Certains gestionnaires axent leur stratégie sur une implantation urbaine, favorisant l’accès aux commodités à ses résidents et la facilité d’accès à la résidence pour leurs proches (Paris, région parisienne et grandes agglomérations de province). D’autres, au contraire, misent sur le coté paisible et vacancier des résidences en privilégiant le bord de mer ou la campagne.

Les conditions du bail entre l’investisseur et la société de gestion

Lors d’un investissement en résidence services senior, le bail signé entre l’investisseur et la société de gestion est un bail commercial. Ce statut confère de nombreux avantages et une sécurité supplémentaire à l’investisseur. En effet, c’est la société de gestion de la résidence senior qui reverse les loyers à l’acquéreur et non le résident de la chambre lui-même, contrairement à un investissement dans un bien locatif plus classique.

Il est donc primordial pour l’investisseur de se pencher tout particulièrement sur des points tels que la durée du bail (elle est généralement de 9 ans pour un bail commercial, cette dernière peut s’étendre sur 12 ans).

La prise en compte ou non des articles 605 et 606 du Code civil relatifs aux charges d’entretiens et de grosses réparations, dans la plupart des cas, ces charges ne sont pas prises en compte par la société de gestion et sont donc à prendre en compte par l’investisseur dans son cout de l’investissement initial.

Le rapport locatif offert : Les établissements avec lesquels nous travaillons offrent tous une rentabilité locative supérieure à 4 %. En dessous de ce seuil, nos experts estiment que le rapport locatif offert n’est pas attractif. Attention cependant à ne pas regarder uniquement ce critère, car, dans certains cas, un rapport locatif inférieur peut être plus intéressant compte tenu de l’indexation des loyers fixés par la société de gestion.

L’indexation des loyers

Dans un contrat de bail commercial, le loyer initialement fixé lors de la signature et annuellement réévalué en fonction d’un indice INSEE, reprenant lui-même plusieurs critères tels que l’ICC (indice du cout de la construction), l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’IRL (indice des revenus locatifs).

Cependant, certains gestionnaires peuvent décider de plafonner cette indexation et de fixer lors de la signature un pourcentage de réévaluation annuelle du loyer.

Les services proposés

L’intégralité des résidences de services seniors avec lesquelles nous travaillons propose à leurs résidents de nombreuses activités de groupe telles que des cours de gym, des jeux de société, des sorties organisées (théâtres, musées) permettent aux résidents une réintégration social et des moments de convivialité.