Quelle fiscalité en LMNP ?

LMNP fiscalitéLors d’un investissement en immobilier, la fiscalité va varier selon la typologie d’actif sur lequel vous investissez. Un investissement dans un appartement classique génèrera ce qu’on appelle des revenus fonciers, qu’il conviendra d’ajouter à votre déclaration fiscale,  puis ceux-ci seront taxés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Néanmoins, marier investissement immobilier et fiscalité stable, c’est possible grâce au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le principe du LMNP

Son principe est relativement simple : en achetant un bien immobilier, puis en le meublant et en le louant comme cela, celui-ci est éligible au statut LMNP.

La location en résidences d’affaires ou de tourisme, la résidence étudiante, la résidence senior ou l’EHPAD, sont autant d’activités concernées par ce statut spécifique.

Les loyers y sont imposés au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité véritablement attractive.

La fiscalité

Il est possible d’opérer une déduction de la totalité des charges de votre bien, que ce soit les intérêts d’emprunt, les charges usuelles, la taxe foncière, etc. du revenu issu de la location. Mais le grand avantage des montages LMNP est la possibilité d’amortissement : il est possible d’amortir 80% environ de la valeur totale du bien, généralement sur 20 ans mais il est toutefois possible de moduler cette durée.

En combinant le système de déduction classique avec l’amortissement, on obtient un Bénéfice Industriel et Commercial négatif ou très faible, ce qui amène un poids fiscal supplémentaire nul. Vous n’aurez donc pas à payer d’impôts sur les loyers provenant de votre investissement en résidence de services.

Récupération de la TVA

Dans le cadre du montage LMNP, un investisseur a également la possibilité de récupérer la TVA. Ainsi, 6 mois après l’acquisition de votre bien en résidence de services (qui s’achète TTC), l’Etat «rembourse» intégralement la Taxe sur la Valeur Ajoutée. Cependant , la loi stipule que dans le cadre d’une revente du dit bien avant 20 ans, il est nécessaire de rembourser la TVA restante au prorata du nombre d’années à venir avant ces vingt années. Heureusement, si la personne achetant le bien reprend le bien et poursuit l’objet initial de l’investissement en reprenant le bail commercial tel quel, la TVA est considérée comme définitivement acquise (et comme dans la majorité des situations, c’est le cas, il est rare qu’un remboursement de la taxe soit effectué).

2 commentaires
  1. Vous avez dit que dans un investissement lmnp, l’investisseur doit meubler les lieux. Ma question est : aura-t-il l’obligation de remplacer les meubles en cas de détérioration par les occupants du bâtiment ?

    • Bonjour Farah
      Effectivement en investissement LMNP, l’acquéreur a obligation de meubler son bien. Dans le cadre de l’investissement en résidence senior, le gestionnaire s’occupe de sélectionner le mobilier le plus adapté (inclus dans le prix de vente).
      Son renouvellement demeure à la charge de l’investisseur. Les éléments constituant le mobilier étant généralement remplacés une fois au cours du bail initial par le gestionnaire, qui fournit bien entendu les justificatifs et factures au propriétaire pour qu’il s’acquitte de ce renouvellement.

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