Quels sont les avantages d’un bail commercial meublé pour un investissement en résidence senior ?

Avantages du bail commercial meublé pour un investissement dans une résidence senior ?

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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial relevant à l’origine du décret du 30 septembre 1953 est un contrat conclu entre le bailleur et le preneur d’un bien commercial. La liberté contractuelle engendrée par ce bail permet des clauses spécifiques et avantageuses envers les deux parties. Dans le cadre d’un investissement en résidence services seniors, le bail commercial est particulièrement avantageux et protecteur pour l’investisseur. En effet, d’une durée très supérieure à un contrat de location meublée d’habitation classique, le contrat est conclu pour une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cette durée du bail permet un investissement sécurisé pour l’investisseur.  En effet, par son statut ce bail favorise un versement de loyers pendant toute la durée du contrat puisque le locaraire est la société de gestion de la résidence. De ce fait, il est donc très important de choisir un gestionnaire de résidences seniors de qualité.

Les autres avantages du bail commercial en réisdence senior

Concernant le loyer fixé, il est révisé régulièrement, mais ce dernier est plafonné à un montant défini par la loi qui interdit les augmentations excessives.

L’autre principal avantage du bail commercial est que le locataire (en l’occurrence le gestionnaire de la résidence) bénéficie d’un droit de renouvellement de son bail. On notera également que la plupart des charges sont prises en compte par la société de gestion et non par le propriétaire investisseur.

Par ailleurs, le rapport locatif servi dans une résidence senior est en général d’au moins 4 %. Mais l’indexation de ce loyer doit être étudiée avec attention. En effet, au-delà du niveau de loyer de départ, à la signature du contrat, une indexation annuelle (ou trimestrielle) des loyers est conclue entre les deux parties. Cette indexation varie d’un bail à l’autre et peut prendre une des  formes suivantes : soit le loyer est réévalué annuellement selon un indice publié par l’INSEE, soit l’indexation se fait en fonction d’un pourcentage fixe, l’indexation peut être plafonnée ou pas…

Un autre point d’attention est à relever concernant le bail commercial conclu pour les investissements en résidences de services seniors : il faut vérifier si les charges relevant des articles 605 et 606 du Code Civil sont pris en compte par la société de gestion ou si elles sont supportées de l’investisseur. Ces charges, qui concernent les travaux et réparations courantes (peintures, réparations de portes et fenêtres) ainsi que les gros travaux (rénovation des toitures, changement des ascenseurs) sont en général mises à charge du bailleur dans une situation classique de bail commercial. Mais dans le cas d’une résidence senior, c’est souvent l’inverse qu’on observe, pour le grand bonheur des investisseurs.

En résumé, le bail commercial est l’élément sécurisateur d’un investissement en résidence senior puisque c’est sur lui que va reposer tout l’intérêt et l’«efficacité» de l’investissement. Au-delà de l’emplacement géographique de la résidence, de sa configuration ou de la diversité des services proposés sur place, c’est bien sur cet élément précis que l’investisseur doit être vigilant. Car s’il est un atout indéniable en soi, encore faut-il choisir un bon gestionnaire et vérifier ensuite les clauses spécifiques, relevées précédemment.


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