Fiscalité résidence senior

La fiscalité d’un investissement en résidence senior

Déclarer ses revenus BIC

Dans le cadre d’un investissement locatif classique, les loyers que vous percevez viennent s’ajouter à vos autres revenus et sont imposés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition. Une part plus ou moins grande de vos loyers peut ainsi être soumise à l’impôt, la fiscalité est donc à prendre en compte dans le cadre d’un investissement en résidence senior.

Avant d’investir, il est important de connaitre tous les tenants et les aboutissants de l’investissement et de sa fiscalité.

Le régime commun : revenus fonciers

Ce sont les revenus les plus courants et ceux qui sont issus d’une location nue d’un bien. Vos revenus fonciers sont tout simplement la somme des loyers encaissés au cours de l’année d’imposition.

Deux régimes d’imposition coexistent :

Le micro-foncier : Il est possible de choisir ce statut, mais cela implique quelques contraintes notamment de ne pas dépasser plus de 15 000 € de revenus des loyers par an. Si vous remplissez ces critères, vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts.

Le régime réel : Tout le monde peut en profiter ; néanmoins comme le régime micro, certaines conditions sont à remplir. En effet si les loyers sont inférieurs à 15 000 € il sera nécessaire  de valider l’option pour un minimum de 3 ans. Ce régime donne la possibilité d’imputer des loyers bruts les intérêts d’emprunts et les frais de gestion. Le bénéfice foncier sera ainsi diminué, ce qui a le mérite de minimiser la base imposable. Si vous avez des charges plus importantes que les loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier, cela veut dire que vous n’êtes pas fiscalisés sur vos revenus fonciers. Ce déficit est reportable dans une limite de 10 ans à raison de 10 700 € par an.

Afin de rendre la déclaration des revenus financiers dans le cadre de la loi Scellier sur le formulaire 2044 et 2042c le plus simple possible, résidence-senior.com a constitué une présentation simplifiée sous forme de PDF :   Scellier Résidence Senior

Le régime BIC

Lorsque vous investissez dans un bien meublé, les loyers que vous percevez sont des revenus industriels et commerciaux. Les revenus tirés de la location en meublé sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux. 

Deux régimes d’impositions :

Le micro-BIC : Ce régime simplifié permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs d’un bien loué meublé. L’avantage de ce régime est sa facilité : en effet lors de votre déclaration, vous avez uniquement à indiquer le montant des loyers perçus. Attention ce régime n’est disponible que dans une limite de 32 600 €.

Le régime réel : Tous les investisseurs peuvent choisir ce régime. Les personnes ayant plus de 32 600 € de loyer sont éligibles à ce régime, ainsi que ce qui est en deçà de ce plafond à condition de conserver ce statut au minimum 2 ans. Il est plus avantageux de choisir le régime réel lorsqu’on effectue des travaux ou investit à crédit, car les charges seront reportables sur votre déclaration et viendront amoindrir votre résultat BIC, voir même l’annuler.

Comment remplir sa déclaration de revenu foncier 2044

Dans le cadre d’un investissement en résidence senior en location nue permettant d’obtenir l’avantage fiscal Scellier, la démarche à suivre est la suivante  :

Exemple : Une famille constituée d’un couple marié avec deux enfants gagnant 60 000€ et payant 4000€ d’impôts.

Avec un investissement en résidence sénior, il peut préparer des revenus complémentaires pour sa retraite ou immédiatement. Cet investissement coûte 120 000€ HT, TVA de 23520€. Le foyer percevra 450€ par mois soit 5400€ par an de loyers.

Avec un investissement en résidence senior avec location nue (non meublée), cela vous procurerait toujours la même rentabilité mensuelle. Mais vous n’avez pas la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien. Par conséquent, votre montant d’impôt va augmenter. Soit dans notre exemple une imposition sur 5400€ de loyers perçus à votre taux marginal d’imposition (TMI) soit 650€ d’impôts de plus chaque année. En achetant à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et réduire cette imposition.

Comment remplir sa déclaration de revenu BIC 2031

Afin de rendre la déclaration des revenus BIC sur le formulaire 2031 le plus simple possible, résidence-senior.com a constitué une présentation simplifiée sous forme de PDF : Déclaration des revenus BIC

Exemple : Une famille constituée d’un couple marié avec deux enfants gagnant 60 000€ et payant 4000€ d’impôts.

Avec un investissement en résidence sénior, il peut préparer des revenus complémentaires pour sa retraite ou immédiatement. Cet investissement en LMNP coûte 120 000€, TVA de 23520€. Le foyer percevra 450€ par mois soit 5400€ par an de loyers.

En amortissant 80% de la valeur du bien sur 20 ans, cela représente 4800€ soit une imposition sur un montant de 600€. En effectuant le même montage à crédit vous obtiendrez un déficit BIC reportable 30 ans.