LMNP résidence senior

LMNP EN RÉSIDENCE SENIOR

Le principe du LMNP

lmnp residence seniorCe principe est plutôt simple : il consiste à acquérir un bien immobilier, le meubler puis le louer meublé. Ce principe du LMNP (loueur meublé non professionnel) s’applique à plusieurs grands secteurs que sont les locations saisonnières ou chambres d’hôtes, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourisme et enfin les résidences pour personnes âgées dépendantes ou non. Le LMNP génère des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ou micro BIC, et non pas des revenus fonciers classiques.

Les avantages du LMNP en résidences seniors

Le principal avantage lors d’un investissement en résidence senior en LMNP classique est le fait de pouvoir amortir le bien à hauteur de 80% de sa valeur. Il y a donc les revenus d’un côté, en face desquels il est possible de déduire les intérêts d’emprunt si l’investissement est fait à crédit, les charges comme la taxe foncière et l’amortissement. Au final, le bénéfice de BIC sera donc nul voir très faible, ce qui implique une fiscalité avantageuse car nulle ou minimisée. Les revenus générés par un investissement en résidence senior sont très peu fiscalisés voire pas du tout, cela dépend de la durée de l’amortissement. Un autre avantage repose sur le fait de pouvoir récupérer intégralement la TVA. Le fait d’acheter un bien neuf implique de payer la TVA immobilière en tant que commerçant. Lors d’un investissement en résidence senior, l’investisseur achète le bien TTC avec la TVA mais cette dernière lui est intégralement remboursée par l’Etat après la livraison du bien. Ce remboursement est acquis de plein droit mais en cas de revente , il y a deux possibilités : 

  • si le bien est revendu sans bail commercial (ce qui est très rare), l’investisseur doit rembourser la TVA au prorata des années écoulées, la TVA s’amortissant sur une vingtaine d’années.
  • si le bien est revendu avec un bail commercial en cours, c’est le nouveau bailleur qui reprend à sa charge l’éventuel remboursement de TVA.

Exemple d’investissement en LMNP

Acquisition en direct d’un appartement dans une résidence de services senior, au régime LMNP classique :

  • Prix d’achat : 120 000 € HT (TVA récupérable sous 9 mois : 23 520 €)
  • Rentabilité locative : 4,2 % ht/ans soit 5 500 € de loyers annuels environ
  • Taxe foncière : 400 €
  • Amortissement : 80% de la valeur du bien, soit 120000*0,8 = 96 000 €

Calcul du bénéfice BIC : 5500-400 = 5 100 €. Si vous souhaitez des revenues net de toute fiscalité vous avez la possibilité d’amortir la valeur du bien. Il faut donc amortir 5 100 € de la valeur du bien chaque année pour annuler le bénéfice BIC et donc l’imposition sur les loyers.

Ainsi la valeur du bien doit être amortis sur 21 ans car : –> 96000/5100 = 19

On peut donc amortir le bien sur 19 ans environ. Durant toute cette durée, il n’y aura aucune imposition sur les loyers perçus, d’où la constitution d’une rente nette d’impôts.