Comparaison résidence seniors et SCPI

scpi et résidences de service

 

L’investissement en résidences de services seniors offre de nombreux avantages. Les investisseurs sont donc nombreux à s’y intéresser de près, dans l’optique de se créer du capital et/ou de générer un complément de revenu à court ou moyen terme.

Ce n’est pour autant pas le seul dispositif qui permet de répondre à ces objectifs, l’investissement en SCPI est également une alternative très crédible. C’est pourquoi nous allons comparer ces deux solutions d’investissement.

Une gestion déléguée

D’une part, les deux investissements se ressemblent sur un point, ils n’engendrent aucune gestion administrative ou locative pour l’investisseur. Ce dernier est totalement déchargé de toute gestion, ce qui n’est pas le cas d’un bien détenu en direct. C’est donc une caractéristique très attractive lorsque l’on parle d’immobilier.

Des écarts dans le rendements

D’autre part, se sont les SCPI qui affichent le rendement le plus élevé. Certes, la rentabilité moyenne s’établit à 4,4% pour 2017 mais l’écart sur le marché est particulièrement grand entre des SCPI à 4% et des SCPI à 5 voire 6%. Il est donc tout à fait possible de constituer une allocation de plusieurs SCPI générant un rendement de 5-5,5%.

En comparaison, la rentabilité moyenne des résidences seniors tourne autour de 4%. Il s’agit là aussi d’une moyenne, mais l’écart est plus restreint. Cette rentabilité varie selon le programme, ou le marché (marché du neuf vs marché de la revente), les rentabilités les plus élevées, 4,5%, se trouvent sur le marché de la revente. Dans le neuf, les rentabilités avoisinent généralement les 4%.

Il y a donc un écart de rentabilité en faveur de la SCPI. Mais ce critère doit obligatoirement être associé à la fiscalité de ces dispositifs. En effet, ils n’obéissent pas aux mêmes règles fiscales, l’investissement en résidences seniors étant particulièrement attractif à ce niveau là.

Les statuts des SCPI et résidence séniors

Les revenus SCPI sont considérés comme des revenus fonciers classiques, ils sont donc imposés à la Tranche Marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, auxquels se rajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. L’imposition est donc conséquente, en fonction de ses revenus, l’investisseur peut être fortement taxé. Un investisseur dont la TMI est à 41%, subit une imposition totale de 58,2%, il ne perçoit donc en réalité que 40% de ces revenus immobiliers. Malgré le niveau de rentabilité, le dispositif est donc est bien moins intéressant.

En revanche, l’investissement en résidences seniors permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet d’amortir comptablement son bien sur une durée moyenne de 25 ans. Cet amortissement est une charge supplémentaire, au même titre que des intérêts d’emprunt ou des charges locatives permettant à l’investisseur de neutraliser la fiscalité sur ces revenus.
Via cet amortissement, les revenus sont tout ou partie défiscalisés, la rentabilité affichée est donc quasiment nette de fiscalité.

Le choix du dispositif est donc en premier lieu fonction de la fiscalité de l’investisseur. Un dispositif attractif à première vue peut-être totalement inefficient s’il ne correspond à la situation de l’investisseur.

Nous conseillons donc vivement de s’adresser à un professionnel de la gestion de patrimoine.

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