Bail commercial résidences séniors

LES AVANTAGES DES BAUX COMMERCIAUX EN RÉSIDENCE SENIOR

Le bail commercial est signé avec un gestionnaire

bail commercial résidence senior

Lors d’un investissement en résidence senior, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire. C’est le point fondamental d’un tel investissement. En effet, ce n’est pas le ou les futurs locataires de la chambre qui vont payer le loyer à l’investisseur, mais le gestionnaire avec qui l’investisseur a signé un bail commercial. La contrepartie est donc le gestionnaire et seulement ce denier. Par conséquent, il faut apporter une attention toute particulière au bail commercial : durée du bail, prise en compte ou non des articles 605 et 606, revalorisation des loyers… Durant toute la durée du bail, la contrepartie étant seulement le gestionnaire, le seul risque de ne pas toucher ses loyers est lié à la bonne santé du gestionnaire. Même si la résidence dans laquelle l’investisseur a investi était amenée à faire faillite, les loyers seraient toujours versés. Le bail commercial est le garant de la sécurité locative sur du long terme.

La plupart des frais à la charge du gestionnaire 

Article 605 – 606 du code civil

De façon générale, le bail commercial qui lie l’investisseur et la société preneuse à bail (dans notre cas : le gestionnaire de la résidence senior) indique systématiquement la répartition des différentes charges d’entretien et de réparation entre les deux parties.

A ce titre, il  fait souvent  mention des articles 605 et 606 du Code Civil. L’article 605 définit les réparations d’entretien classiques telles que la peinture, le changement de porte ou de fenêtres… L’article 606 reprend toutes les grosses réparations : changement d’ascenseur, réfection de toiture, ravalement de façade, etc. Les réparations relevant de ces deux articles sont en règle générale, lorsqu’il n’en est pas fait expressément mention dans le bail, supportées par le bailleur. 

Néanmoins, cette règle n’est pas impérative et la répartition peut tout à fait être différente. C’est bien souvent le cas, dans le cadre d’un bail d’une nouvelle résidence senior, où les réparations stipulées dans le 605 et le 606 sont mises à la charge du gestionnaire.

Remise aux normes

La plupart des frais sont en effet à la charge du gestionnaire dans ce type d’investissement grâce au bail commercial, comme les frais de gestion de la résidence. Le loyer versé est net, les seuls frais à rajouter de manière certaine sont la taxe foncière et les éventuels coûts de comptabilité. L’article 605 est dans la plupart du temps à la charge du gestionnaire, à savoir tous les travaux d’entretien et de réparation. L’article 606 est aussi parfois pris à la charge du gestionnaire, à savoir les grosses réparations comme les murs et les toits.

Durée du bail

La durée d’un bail commercial standard est de 9 ans, plus communément appelé le bail 3/6/9. En effet, dans le cadre du bail commercial, chacune des deux parties peut dénoncer le bail et donc donner congé à une date précise tous les 3 ans (échéance triennale). Il est donc bien plus avantageux pour le propriétaire qu’un bail classique, qui a une durée de 3 ans avec possibilité de donner congé à tout moment pour le locataire, moyennant un préavis de quelques mois.

Le bail commercial est donc plus long. Et si sa durée habituelle est de 9 ans, celle-ci peut s’étendre jusque 12 ans. C’est ce qui se passe en général dans le cas d’une résidence senior où il n’est pas rare d’avoir un bail de 12 années. De plus, il s’agit d’un bail ferme, c’est-à-dire que le gestionnaire renonce à sa faculté de donner congé avant le terme du contrat. Il s’engage sur du très long terme. 

Lorsque le bail arrive à son terme, il se poursuit généralement par tacite reconduction, c’est-à-dire aux mêmes conditions que définies initialement.

Revalorisation du loyer

Dans le cadre du bail commercial, le loyer fixé initialement est réévalué régulièrement, à savoir tous les ans. Le nouveau loyer est alors fixé en fonction d’un indice publié par l’INSEE. Il existe plusieurs indices sur lesquels peut être basé le bail commercial en résidence senior :

  • l’ICC : indice du coût de la construction. Jusqu’ici l’indice le plus répandu, il est progressivement remplacé par d’autres indices dans les nouveaux baux.
  • l’ILC : indice des loyers commerciaux
  • l’IRL : indice des revenus locatifs

Il existe d’autres indices mais ceux-ci sont les plus répandus. Chaque trimestre, une nouvelle valeur de l’indice est publiée. Pour déterminer le montant du nouveau loyer, il suffit de calculer le rapport entre le nouvel indice en vigueur à la date anniversaire, et la valeur de l’indice de l’année précédente à la même date.

Dans certains baux, l’indexation peut être plafonnée (à la hausse comme à la baisse) ou alors l’indice peut être remplacé par un pourcentage défini. Ex : «le loyer sera réévalué de 1,5 % par an».

Le cadre juridique du bail commercial plus favorable

Le cadre juridique du bail commercial relève de 2 types de règles : il est régi par le Code Civil pour tout ce qui concerne les règles générales tandis que tout ce qui concerne la matière (propriété commerciale), c’est le Code du Commerce qui est le document de référence. Néanmoins, cette partie n’a qu’une importance marginale dans le cadre d’un bail commercial en résidence senior.

Le bail commercial encadre de façon plus claire les rapports entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) qu’un bail d’habitation. Pour commencer, la durée est différente car beaucoup plus longue dans un bail commercial (9 à 12 ans). Ensuite, la répartition des charges est détaillée : dans un bail commercial en résidence senior, la quasi-totalité des charges usuelles, d’entretien et de réparation relève de la responsabilité du gestionnaire locataire. Enfin, la faculté de dénonciation du bail est bien plus encadrée et restreinte dans le bail commercial que dans le bail d’habitation : il est en effet de coutume que le gestionnaire de la résidence senior renonce à son droit de donner congé avant le terme du bail.

Exemple d’un bail commercial en résidence senior

Afin de rendre les choses plus concrète, vous trouverez dans le lien un exemple d’un bail commercial pour une résidence senior. Il s’agit en l’occurrence d’un bail du groupe StevaExemple bail commercial residence senior